ALM Equity AB
Periodisk information/Kvartalsrapport

ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari – mars 2016

Januari – mars 2016

• Omsättning 152,0 (192,9) Mkr.
• Rörelseresultat 27,6 (39,9) Mkr.
• Resultat 20,4 (32,0) Mkr, motsvarande 1,31 (2,36) kr per stamaktie.
• Eget kapital uppgick vid periodens slut till 936,4 (818,2) Mkr, motsvarande 51,71 (44,59) kr per stamaktie och 120,00 (120,00) kr per preferensaktie.
• Likvida medel uppgick den 31 mars till 453,5 (114,0) Mkr.
• Under perioden såldes 24 (575) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 21 (300) bostäder.
• Byggstart av 289 bostäder varav ALM Equitys andel är 142 bostäder.
• Förvärv av bostadsprojektet Södra Häggvik, Sollentuna omfattande cirka 95 000 kvm BTA färdiga byggrätter för cirka 1 200 bostäder och lokaler (ägarandel 80 procent).
• Förvärv av planprojektet Jarlaberg, Nacka omfattande 5 000 kvm planerad byggrätt och 70 planerade bostäder (ägarandel 100 procent).
• Emission av ett 4-årigt icke säkerställt obligationslån om 325 Mkr. Obligationen löper med en rörlig ränta om Stibor 3m + 6,75 % .

Väsentliga händelser efter periodens utgång

•  Obligationslån om 325 Mkr noterat på Nasdaq First North Bond Market.

VD har ordet

Nästan alla siffror för ALM Equity pekar på stark expansion och tillväxt - utom resultatet för första kvartalet som jämfört med samma tidsperiod för ett år sedan har sjunkit till cirka 20 Mkr. I fastighetsutveckling är det emellertid vanskligt att se enbart på ett enskilt kvartal. Till exempel säljstartades under första kvartalet 2016 endast projektet Silvermedaljen i Silverdal med nio enheter, medan vi under motsvarande kvartal 2015 säljstartade och sålde de stora projekten Poeten och Skalden i Solna om cirka 500 enheter. Utveckling av ett projekt är en flerårig historia och resultatet för ett enstaka kvartal påverkas beroende på när exempelvis en ny detaljplan meddelas. Resultatutvecklingen bör därför bedömas åtminstone på helårsbasis och även i kombination med hur våra tillgångar i form av byggrätter utvecklas.

Under årets första kvartal har vi utökat vår bostadsportfölj med drygt 50 procent, främst genom förvärv i Häggvik, Sollentuna av färdiga byggrätter. Totalt handlar det om cirka 1 200 nya bostäder i ett område med utmärkta kommunikationer, till Stockholms city tar det med pendeltåg eller bil endast femton minuter. Förbifart Stockholm kommer också att ge möjlighet till snabba kommunikationer både mot norr och söder. För närvarande arbetar vi intensivt med projektet och förhoppningen är att ett par delprojekt ska vara i produktion inom ett år. Genom det under kvartalet emitterade obligationslånet hade vi möjlighet att behålla 80 procent av projektet för egen räkning. Efterfrågan på färdiga byggrätter är mycket hög med prisökningar på 50% eller mer under de senaste två åren. Byggrättspriserna följer slutkundsmarknaden som under 2015 och under 2016 varit fortsatt stark med hög efterfrågan och ökande priser. En annan förklaring till prisökningarna kan vara att tillgången på kapital varit fortsatt god.

I första kvartalet har inflyttning skett i nybyggda lägenheter i projektet Linbanan 2 i Enköping som upplåtits med hyrköps-kontrakt. Hyresgäster kan i två år hyra lägenheten och därefter välja om de vill köpa den som en bostadsrätt eller fortsätta att hyra. Försöket har blivit mycket uppskattat och vi planerar nu för ytterligare en etapp.

I Solna har vårt första förvaltningsprojekt Poeten med 220 lägenheter byggstartats. Projektet  ägs av vårt förvaltande dotterbolag Svenska Nyttobostäder AB tillsammans med externa investerare.

På byggmarknaden märker vi att upphandlingar av byggentreprenader tenderar att ta längre tid än tidigare. Det handlar inte främst om kapacitet utan om att få rimliga priser. För våra marginaler har prisutvecklingen på byggsidan varit hanterbarbar då vi kunnat kompensera tendenserna för höjda produktionskostnader med högre försäljningsintäkter. Att driva förändringsprocesser i bygg- och fastighetsbranschen handlar många gånger om att hitta rätt i byråkratins irrgångar. En ökad byråkrati hotar nu även på bostadskreditmarknaden. I försöken att minska en hotande överbelåning av enskilda hushåll sätts det upp regler för hur lånen ska amorteras, begränsning av hur stor del av bostaden som får belånas och regler för hushållets skuldsättningsgrad. Samtidigt verkar politikerna vägra att se sambandet mellan höga lån och låga skatterabatterade räntor. Det är hög tid att diskutera de problem som hotar bostadskonsumenterna när inte politiker och reglerande myndigheter talar samma språk.

De delar av bostadsmarknaden som kan beröras mest av ökade regleringar torde vara nyproduktion i Stockholms innerstad med priser över 100 000 kronor per kvadratmeter. Även små förändringar av amorteringsvillkor, räntor eller krav på hushållets totalinkomst kan förändra efterfrågan på ett kraftfullt sätt. ALM Equity har ett mycket litet engagemang i detta segment. I stället har vi medvetet valt att befinna oss i kommunikationsvänliga lägen i en ring runt Stockholms innerstad.

Stockholm den 16 maj 2016

Joakim Alm