Arco Vara
Kvartaliaruanne

Arco Vara AS 2013. aasta II kvartali ja 6 kuu vahearuanne

JUHATAJA KOMMENTAARID

Üldine kommentaar:

II kvartalis jätkasime kontserni kursi muutmist vastavalt seatud eesmärkidele. Bilansi puhastamiselt ning minevikust pärit võtmeprobleemide lahendamiselt on kontserni fookus järjest enam suunatud tulevikule, s.o. mahuarendustegevuse taaskäivitamisele ning iseenda organisatsiooni ja tööprotsesside täiustamisele. See tähendab järgmist:

A.   Bilansi puhastamine

• Realiseerisime Tivoli projekti avalikul enampakkumisel. Väljusime projektist rahaliste kaotusteta, kuigi Tivoli kinnistutest saadud müügitulu oli väiksem, kui projekti partneri laenunõue Tivoli Arenduse vastu, mida Arco Vara AS käendas.
• Jätkasime lahenduste otsimist Ahtri 3 projekti restruktureerimiseks. Kahjuks teise kvartali jooksul rahuldavat lahendust leida ei õnnestunud, osapoolte pingutused jätkuvad. Kuni kohtuliku või kohtuvälise lahenduse leidmiseni tuleb konservatiivsuse põhimõttest lähtuvalt hoida üleval ka 1,9 mln EUR suurust eraldist seoses Arco Investeeringute AS-i poolt Danske pangale sidusettevõtte Arco HCE laenukohustuste katteks antud käendusega.
• Jätkasime Arco Ehituse poolt võetud ehituslepingute täitmist ning oleme tänaseks lõpetanud Paide projekti. Lõpetada on jäänud Kuusalu projekt. Pärast ehitustegevuse lõpetamist võib Arco Ehitus jääda ettevõttena kontserni bilanssi kui mitme varasema perioodiga seotud kohtuvaidluste subjekt. Ükski Arco Ehitusega seotud vaidlus ei mõjuta oluliselt kontserni üldist tegevust ega kasumlikkust.  

             B.   Restruktureerimine

• Kõik lõpptarbijale tooteid ja teenuseid müüvad ettevõtted kuuluvad otse emaettevõtjale ning saavad oma tegevuse arendamiseks vajalikud finantsressursid otse emaettevõtjalt. Kontsernisisesed valdusettevõtted lakkavad, ning lakkab eri üksuste juhtide segavastutus või pikemast kui kahest lülist koosnev juhtimisahel.
• Juurutame integreeritud tootmistsükli, millega Arco Vara põimib tarbijale müüdavasse lõpptootesse kogu oma oskusteabe, mida valdavad kontserni analüütikud, maaklerid, hindajad, tootedisainerid, projektijuhid ja turundus. Integreeritud tootmistsükkel nõuab paljude tööprotsesside ülevaatamist ja muutmist, et sünergiat suurendada. Juurutamisprotsess on pikaajaline ja eeldab investeeringuid andmetöötlusse.     

C.   Arendustegevuse taaskäivitamine

• Ehitasime lõpuni 14 korterit Riias, Bišumuiža-1 arendusprojektis ning algas nende müük; 14 korterit on pooltootena veel lõpuniehituse ootel.
• Algasid ettevalmistused Sofias, Manastirski projektis sektsioonide A ja B lõpuniehituseks (ca 130 korterit).
• Omandasime kogu ulatuses Tallinnas Paldiski mnt 70c kinnistu ja algatasime kinnistu detailplaneeringu vähemalt 300 korteri ehitamiseks.
• Algasid ettevalmistused Liimi 1b ja Lehiku tn kinnistute detailplaneeringute algatamiseks Tallinna linnas.
• Tegime täiendavaid investeeringuid Sofias Madridi projekti, et suurendada sellest saadavat rendi- ja müügitulu. Plaanis on investeeringute jätkamine.     

Kommentaar müügimahtudele:

Positiivne on see, et kui 2012. aasta esimesel poolaastal moodustas üle poole kontserni müügitulust ehitustegevus, siis 2013.a. esimesel poolaastal tuli üle poole müügitulust arendustegevusest. Arco Vara ärifookus on taas nihkunud kinnisvaraarendusele ja kinnisvaraga seotud teenustele.

Negatiivne paratamatus on müügimahu alanemine, mis trendina peaks jätkuma veel vähemalt neli kvartalit seoses sellega, et olemasolevate arenduse valmistoodete ladu müüakse välja ilma, et valmiks piisavalt kiiresti  uusi valmistooteid. Kontserni arendusdivisjoni tootmisahelasse on tekkinud varasematel perioodidel lünk, mis hakkab nüüd avalduma.

Kontserni arendustegevuse müügimahu kasvamine 2013. aasta esimeses poolaastas võrreldes 2012. aasta esimese poolaastaga on ootuspärane. Seoses Bulgaaria laenude refinantseerimisega I kvartalis muutus võimalikuks vahepeal seiskunud Manastirski ja Madridi projektide korterite müügitehingute lõpuleviimine II kvartalis. Sofia oli II kvartali suurim arendustegevuse müügitulu allikas. III ja IV kvartalis on prognoositav arendustoodete müügimahu langus. Hetkel pooleliolev arendustegevus ei kompenseeri veel järgmise nelja kvartali jooksul jooksva laoseisu ja sellest johtuva müügimahu vähenemist. 

Ehitustegevuse müügimaht on samuti ootuspärane seoses lepingute täitmisega nii Arco Ehituse kui ka tellijate poolt. II kvartali lõpu seisuga on ehitustegevuse allesjäänud lepingute maht ca  üks miljon eurot, mis müügituluna jääb III või IV kvartalisse.

Positiivne on müügimahtude väike kasv teenindusdivisjonis, arvestades Eesti, Läti ja Bulgaaria turgudel valitsevat konkurentsi kinnisvara teenindussektoris ning pigem ebakindlat, kui kindlat olukorda tarbijate seas ja finantssektoris.  Kogu Sofia kinnisvaraturu II kvartali tehinguaktiivsus tõusis 41% võrreldes esimese kvartaliga, ning 20% tõusis Arco Imoti EOOD-i müügitulu vahendus- ja hindamisteenustest, kusjuures turg põhineb valdavalt kohalikul ostjaskonnal. Riias kasvasid tulud ennekõike hindamistegevusest ja mitteresidentide kinnisvaratehingutest saadavatest vahendustasudest. Kohaliku elanikkonna nõudlusel põhinev kinnisvaraturg on endiselt nõrk ja kohaliku elanikkonna nõudlus vahendusteenuse järele on veel nõrgem. Tallinna ja muu Eesti mahud on stabiilsed. Kõik teenindusdivisjoni üksused on kasumlikud.

Kommentaar kasumile:

Esimene poolaasta tõendab praktikas, et Arco Varas töötavate inimeste organisatsioon on suuteline looma kinnisvara valdkonnas lisaväärtusi ning tekitab oma äritegevusega raha. 

Kontserni 2013. aastaks seatud eesmärk oli jõuda ärikasumisse. I kvartalis jõudsime nii ärikasumisse kui ka minimaalsesse puhaskasumisse. Teises kvartalis jõudsime poole miljoni euro suurusesse puhaskasumisse isegi juhul, kui eirata kogu Tivoli käenduse eraldise (1 miljon eurot) tühistamise mõju. Eraldise tühistamise tõttu oli tegelik puhaskasum oli 1,5 miljonit eurot.

Vaatamata sellele osundan jätkuvalt, et pikaajaliseks kursi muutmiseks ja kasumlikkuse hoidmiseks on vajalik müügimahtude kasvatamine. Kasvu toetavad teenindusdivisjoni üksused, kuid ennekõike tuleb kasvuvõimalusi otsida arendustegevuse jätkamisest ja laiendamisest. Kahjuks on Arco Vara tootmisprotsessi aastatega tekkinud märkimisväärne lõhe, mis eraldab arendusdivisjoni tänast valmis korterite ja kruntide laoseisu ja tulevikus valmivate toodete laoseisu. Tuleviku laoseis on täna alles pooltoodete staadiumis ning pooltoodete lõpuleviimiseks on vaja kapitali.

Seetõttu on kontserni eesseisev kõige suurem väljakutse arendustegevuse vahepealne rahastamine aastatel 2013 – 2014; samuti pooleliolevate arendusprotsesside kiirendamine, et ajalist lõhet tänase laoseisu ja tulevikus müügile tulevate toodete vahel lühendada.  

Kommentaar laenukoormusele

Oleme varasemalt osundanud, et intensiivset edasist laenukoormuse vähenemist pärast I kvartalit oodata ei ole. II kvartalis bilansiline laenukoormus vähenes pisut, kuid netolaenukoormus (laenude jääk, millest on lahutatud kontserni sularaha) suurenes 1 miljoni euro võrra, tasemele 15,2 mln eurot. Netolaenukoormus suurenes, kuna kontsern omandas mahuarenduse taaskäivitamiseks Talinnas Paldiski mnt 70c kinnistu ning võttis kinnistu omandamiseks laenu. Kinnistu suhtes on tänaseks algatatud detailplaneering.

Üle 80% kontserni laenudest on seotud Bulgaaria arendusprojektidega.

2013.a. teisel poolaastal on oodatav laenukoormuse kasv, kuna kontsern plaanib olemasolevate toodete müügi kõrvalt laiendada arendustegevust ning ainuüksi müügist saadav vaba kassavoog seda ei võimalda.    

Kommentaar kontserni tööjõu osas:

II kvartalis kontsernis rakendatud inimeste hulk võrreldes 2012. aasta lõpuga oluliselt ei muutunud. Olulisi muutusi tööjõu hulgas või tööjõukuludes pole ka plaanis, välja arvatud seoses ehitusdivisjoni tegevusmahtude vähenemisega ning seoses täiendustega meeskonda turunduse, finantsjuhtimise ja infotöötluse valdkonnas.

PÕHILISED NÄITAJAD POOLAASTA SEISUGA

• 2013.  aasta kuue kuu müügitulu oli 7,7 mln eurot.  Võrdluseks, 2012. aasta I poolaasta tulemus oli 11,1 mln eurot. Müügitulu oli 2013. aasta esimesel poolaastal 31% väiksem kui aasta tagasi samal perioodil. Müügitulu langus on tingitud eelkõige ehitustegevuse mahtude olulisest vähenemisest. Teenindus- ja arendusdivisjoni tulud kasvasid vastavalt 7% ja 5%, võrreldes eelmise aasta kuue kuu tulemusega.
• Ärikasum oli  I poolaastal 2,0 mln eurot, sellest 1 mln eurot oli eraldise tühistamine.  Võrdluseks, 2012. aasta samal perioodil kujunes kontserni ärikahjumiks 0,6 mln eurot.
• I poolaasta puhaskasum oli 1,5 mln eurot. Võrdluseks, 2012. aasta I poolaasta lõpetati puhaskahjumiga 1,3 mln eurot.
• Omakapitali suhe varadesse on oluliselt paranenud ja moodustab 17,1% varade mahust (31.12.2012: 10,8%).
• Laenukoormus (netolaenud) on vähenenud tasemele 15,2 mln eurot (30.06.2012: 20,9 mln eurot). Laenude keskmine intressimäär on langenud tasemele 5,1% aastas.
• Ehituslepingute järelejäänud maht oli II kvartali lõpu seisuga 1,0 mln eurot, 2012 II kvartali lõpus 10,3 mln eurot. Kontsern lõpetab 2013. aastal nõuetekohaselt kõik pooleliolevad ehituslepingud keskkonnaehituse valdkonnas. Tegevust keskkonnaehituse valdkonnas jätkata plaanis ei ole.
• Kuue kuu jooksul müüdi kontserni poolt arendatavates projektides 52 korterit ja krunti (2012 I poolaasta: 35).

 TULUD JA KASUM

RAHAVOOD

Suurimad lühiajalised laenukohustused järgmise 12 kuu jooksul:

• laen vastavalt tagastusgraafikule projektis Boulevard Residence Madrid Sofias summas 0,9 mln eurot;
• Manastirski projekti laen summas 0,7 mln eurot;
• Bišumuiža 1 projekti laen summas 0,5 mln eurot.

2013. aasta I poolaasta jooksul on makstud laenu tagasi Madridi ja Manastirski projektis Sofias ning tagastatud täielikult Pärnu Turg OÜ ja AS Kolde laen.

Lisaks on müügist sõltuv laenutagastus toimunud ettevõttes Marsili II SIA ning põhiosa tagasimaksega graafik on kehtestatud Arco Real Estate AS-i pangalaenule.

TEENINDUSDIVISJON

Teenindusdivisjoni 2013. aasta I poolaasta tulemus on veidi parem, kui aasta varem. 2013. aasta I poolaasta ärikasum oli kokku 92 tuhat eurot, võrreldes 59 tuhande euro suuruse ärikasumiga 2012. aasta I kvartalis. 2013. aasta I poolaasta müügitulu oli 1 305 tuhat eurot, 2012. aasta 6 kuu müügitulu oli 1 291 tuhat eurot. Kontserni vahendustehingute arv võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on vähenenud 4% ning hindamisaktide arv suurenenud 6%. Maaklerite arv on suurenenud 12% ja hindajate arv ei ole muutunud.

ARENDUSDIVISJON

2013. aasta II kvartalis müüdi Arco Vara projektides kokku 35 korterit ja 2 krunti. Lätis müüdi 2 Baltezersi krunti ja 1 Bišumuiža-1 korter, Eestis 4 Kodukolde korterit ja 1 Kastanimaja korter ning Bulgaarias 23 Manastirski ja 6 Recidence Madridi korterit.

Kodukolde projektis valmisid 2012. aasta juunikuus kuuenda etapina Helme tn 16 kaks kortermaja kokku 48 korteriga ning juunis 2013 müüdi Kodukolde projektis viimane korter.

Tehnika tn 53 projekteeritud B energiaklassile vastava elu- ja ärihoonele nimega Kastanimaja saadi ehitusluba jaanuaris 2012. Vahearuande esitamise ajaks on ehitustegevus lõpetatud ning hoonele kasutusluba väljastatud. Müügitegevus on osutunud edukaks ning vahearuande esitamise ajaks oli asjaõiguslike müügilepingutega müüdud 13 korterit 14-st.

Bulgaarias jätkub  Manastirski projekti I etapi müük. I etapis valminud 74-st korterist on tänaseks broneeritud või müüdud 95%. Käimas on Manastirski projekti II etapi planeerimistööd. Boulevard Residence Madrid äri- ja eluhoones Sofias jätkub äri- ja büroopindade väljarentimine ja vabade korterite müük ja rentimine.

Kui Lätis Bišumuiža 1 korterelamute arendusprojektis peatati III kv 2012 edasine arendus- ja ehitustegevus, siis veebruaris 2013 pikendati väljastatud ehitusluba korterelamute arendamise jätkamiseks. Maja 14 korteri ja 1149 ruutmeetrise müügipinnaga on vahearuande esitamise hetkeks valmis. Broneeritud 3 ning lepingutega kaetud 5 korterit. Oma järge ootab projekti viimane 14 korteriga maja, majakarp on valmis. Projekti raames on varem valminud 7 maja, mille kõik korterid on müüdud.

11.04.2013 esitas Tivoli Arendus OÜ võlausaldaja Kylemore International Invest Corp sissenõude ja käivitas täitemenetluse Tivoli Arendusele kuuluvate kinnistute müümiseks ning oma nõude rahuldamiseks. 10.06.2013 toimunud Tivoli Arendus OÜ kinnistute teisel enampakkumisel omandas International Invest Project OÜ kinnistud alghinnaga 7,8 mln eurot. Kinnistute müügiga rahuldas Tivoli Arendus võlanõuded Kylemore International Invest Corp ees. Kinnistute müügi ja käendusest vabanemisega kustus ühtlasi Arco Investeeringute AS-i nõue Tivoli Arenduse suhtes (nõue kontsernis varasemalt nulli hinnatud). Tivoli Arendus OÜ on Arco Investeeringute AS-i 50% osalusega ühisettevõte koos ettevõttega International Invest Project OÜ.

Pangalaenu sissenõudmiseks alustas Danske Bank A/S täitemenetluse Arco Investeeringute AS-i 50%-se osalusega ühisettevõtte Arco HCE OÜ suhtes. Täitemenetluse objektiks oli Danske Bank A/S-i kasuks seatud hüpoteek kinnistule Ahtri 3. 20.02.2013 peatas kohus täitemenetluse Arco HCE OÜ suhtes. Kuna Arco Investeeringute AS käendab Arco HCE OÜ võetud pangalaenu, esitas laenuandja Danske Bank A/S Arco Investeeringute AS-ile nõude summa tasumiseks käenduse maksimaalses summas 1,9 mln eurot. Arco Investeeringute AS vaidlustas käenduse sissenõude. Seoses sellega esitas Danske Bank A/S omalt poolt avalduse Arco Investeeringute AS-i pankroti väljakuulutamiseks, mille Arco Investeeringute AS omakorda on vaidlustanud. Paralleelselt otsib Arco Vara alternatiivseid võimalusi olukorra lahendamiseks.

2013. aasta juuni lõpu seisuga töötas divisjonis kokku 7 inimest (30.06.2012 seisuga 20 inimest).

Projektide kohta leiab lisainfot: www.arcorealestate.com/arendus

EHITUSDIVISJON

Ehitusdivisjon on spetsialiseerinud keskkonna- ja infrastruktuuriprojektide ehitusele.

2013. aasta II kvartali lõpu seisuga oli käimasolevateks ehitusprojektideks Paide reoveepuhastusjaama ehitus jäägiga 0,7 mln eurot ning Kuusalu ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ehitus jäägiga 0,3 mln eurot.

2013. aasta II kvartalis sõlmiti olemasolevate ehituslepingute lisatööde lepinguid 93 tuh euro väärtuses. Ehituslepingute järelejäänud maht on 2013. aasta II kvartali lõpu seisuga 1,0 mln eurot võrreldes 2012. aasta II kvartali lõpu 10,3 mln euroga.

2013. aasta juuni lõpu seisuga töötas divisjonis kokku 17 inimest (30.06.2012 seisuga 52 inimest).

Konsolideeritud koondkasumiaruanne

Konsolideeritud finantsseisundi aruanne

Konsolideeritud rahavoogude aruanne

Egert Paulberg
Finantskontroller
Arco Vara AS
Tel: +372 614 4503
egert.paulberg@arcovara.ee