Published: 2010-02-16 19:23:35 CET
Eik fasteignafélag hf. - Fyrirtækjafréttir
Viðræður við óveðtryggða kröfuhafa
16. febrúar 2010

Á næstu dögum mun Eik fasteignafélag hf. hefja viðræður við óveðtryggða
kröfuhafa félagsins, kynna fyrir þeim stöðu þess og leggja fram tillögur til
úrlausnar. Eins og fram kom í fréttatilkynningu frá Eik þann 17. nóvember 2009
leitar félagið nú leiða svo forða megi greiðsluþroti. Félaginu til ráðgjafar í
verkefninu verða H.F. Verðbréf og Forum lögmenn. 

Til að gæta jafnræðis meðal fjárfesta birtir félagið hér þær upplýsingar sem
veðtryggðum kröfuhöfum verða birtar og Eik telur að séu verðmyndandi. 

Fyrir liggja drög að ársreikningi fyrir árið 2009, en endurskoðun hans stendur
yfir hjá KPMG.  Mat fjárfestingaeigna og uppreikningur lána hefur verið
yfirfarin af KPMG og eru engar athugasemdir gerðar við niðurstöðuna. 

Samkvæmt drögunum nam velta félagsins 1.742 mkr. á árinu 2009.  EBITDA nam
1.128 mkr. og rekstrarhagnaður án fjármagnskostnaðar 823 mkr.  Hreinn
fjármagnskostnaður var 2.113 mkr. en þar af námu verðbætur og gengismunur 1.313
mkr.  Tap fyrir tekjuskatt var 1.290 mkr. sem skýrist að öllu leyti af
verðbótum og gengismun.  Ekki er búið að endurskoða skattalega útreikninga en
áætlað tap eftir skatta er talið nema 1.200 mkr. 

Verðmæti fjárfestingaeigna, sem færðar eru að markaðsvirði, nam 19.421 mkr. í
lok árs 2009.  Heildar eignir voru 20.066 mkr., en þar af voru viðskiptakröfur
62 mkr. og handbært fé 252 mkr.  Eigið fé nam 1.230 mkr. og
tekjuskattsskuldbinding 507 mkr.  Vaxtaberandi langtímalán með næsta árs
afborgunum voru 18.008 mkr., en þar af námu lán í erlendum myntum 4.984 mkr. 
Stærstum hluta þeirra leigutekna sem bundnar voru við gengi erlendra gjaldmiðla
hefur verið breytt þannig að leigutekjurnar fylgja nú vísitölu neysluverðs. 

Við gerð verðmats á fasteignum félagsins var stuðst við öll viðskipti sem átt
höfðu sér stað eftir hrun, eða um sjötíu talsins.  Niðurstaðan er sú að bókfært
virði eignasafnsins er í góðu samræmi við þau viðskipti sem átt hafa sér stað
frá bankahruni.  Meðalfermetraverð safnsins er um 189.000 krónur á fermetrann.
Tekin var stikkprufa úr safninu, 10 ára gamalt skrifstofuhúsnæði, og
verkfræðistofa fengin til að reikna út byggingarkostnað.  Niðurstaðan var sú að
eignin þarf að hækka um yfir 30% til þess að verðmæti hennar nái
byggingarkostnaði. 

Sé litið til staðsetninga fasteigna eru 31,9% af verðmætum eignasafnsins í
póstnúmerinu 101, 25,4% í póstnúmerinu 105 og 108, og 19,5% í 104.  Tæp 77% af
eignasafninu eru því staðsett miðsvæðis í Reykjavík.  9,3% af eignasafninu er
fyrir utan höfuðborgarsvæðið en allar þær eignir eru leigðar út til langs tíma.
Veginn meðallíftími leigusamninga er 9,27 ár, en ekki hefur verið tekið tillit 
til mögulegra uppsagnarákvæða í því samhengi. 

Helstu leigutakar félagsins eru Húsasmiðjan sem borgar tæp 30% af leigutekjum
félagsins miðað við tekjur um áramótin, og NBI banki með um 10% af leigutekjum.
Aðrir leigutakar sem greiða yfir 2% af leigutekjum eru Hótel Þingholt, HugurAx,
Bónus, Fræðslumiðstöð atvinnulífsins og Arion banki.   Dæmi um aðra leigutaka
sem greiða minna en eru samt nokkuð stórir eru Fjármálaeftirlitið, Elko, 10/11,
Flæði, Rekkjan, Eignasaga-Traust, Austur-Interparts, Árnason Faktor, B5
veitingastaður, tryggingastofnun ríkisins og Og fjarskipti. 

Sé þróun virðisútleiguhlutfalls skoðuð, það er útleiguhlutfall miðað við
leigutekjur, sést að í lok árs 2008 nam útleiguhlutfallið 92,5%.  Um mitt ár
2009 hafði útleiguhlutfallið fallið niður í 87,5%.  Útleiga gekk hins vegar vel
á seinni hluta árs 2009 og nam útleiguhlutfallið 91,5% undir lok ársins. 

Sé eignasafnið skoðað út frá tegundum húsnæðis kemur í ljós að 37,2% af safninu
er verslunarhúsnæði.  Stór hluti af því er leigt til Húsasmiðjunnar. Þá er
29,9% skrifstofuhúsnæði, 20,5% lager- og iðnaðarhúsnæði, 7,3% húsnæði undir
veitinga- og skemmtistaði, 4,3% hótelbyggingar og 0,9% annað. 

Fyrir utan þá erfiðleika sem steðja að félaginu varðandi endurfjármögnun, er
rekstrarstaða félagsins góð.  Eigið fé er jákvætt, leiguverð hefur náð jafnvægi
eftir töluverða lækkun, óútleigðum einingum hefur fækkað og sjóðstreymi er
nægilega sterkt til að félagið geti greitt allan vaxtakostnað og einhvern hluta
afborgana þrátt fyrir miklar skuldir. 

Nánari upplýsingar veitir:
Garðar Hannes Friðjónsson
Forstjóri
Sími: 861-3027
Netfang: gardar@eik.is